การหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาหลังจากได้รับผลกระทบจากปัญหาการแพร่ระบาดของไวสรัสโควิด-19 ทำให้หลายค่ายอสังหาฯ ยังคงจดๆ จ้องๆ ดูสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะบริษัทที่ต้องประสบปัญหากระแสเงินสดและสต๊อกติดมือ ขณะที่หลายบริษัทเตรียมประกาศแผนลงทุนโครงการใหม่ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา หลังจากตัวเลขจำนวนการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 ของประชาชนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังมีอีกหลายบริษัทที่ยังต้องการข้อมูลเพื่อประกอบแผนการลงทุนในปี 65
ล่าสุด บริษัทเน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ออกมาเสนอข้อมูลตลาดอสังหาฯ พร้อมกับไซเคิลตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดย นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ กล่าวว่า กว่า 20 ปีที่เน็กซัสฯ ให้บริการที่ปรึกษาด้านการตลาดการขายให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่ม ทั้งอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัย การพาณิชยกรรม รวมถึงงานวิจัยและประเมินราคาอสังหาฯ ทำให้บริษัทเห็นการเติบโต และการเปลี่ยนแปลงของตลาดตามลักษณะของสินค้าโดยการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดที่สุด คือปี 63 เป็นต้นมา ซึ่งเป็นช่วงโควิด-19 เกิดการแพร่ระบาดไปทั่วโลก โดยเน็กซัสฯ ได้นำข้อมูลและไซเคิลตลาดตลอด 20 ปี สะท้อนถึงการเติบโต หดตัว และคาดการณ์แนวโน้มตลาดอนาคตให้แม่นยำมากยิ่งขึ้น
ทั้งนี้ ตลอด 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนที่ชัดเจนมาก ทั้งในแง่ของซัปพลายดีมานด์ ราคา ทำเล และ พฤติกรรมผู้บริโภค ซึ่งบริษัทเชื่อว่าทิศทางของตลาดจะยังคงปรับเปลี่ยนตามพฤติกรรมของผู้บริโภคและอุบัติการณ์โรคระบาดที่ทำให้การคาดการณ์ตลาดเป็นไปได้ยากขึ้น
จากผลวิจัยข้อมูลช่วง 20 ปี พบว่า ณ สิ้นปี 64 ซัปพลายคอนโดใน กทม.และปริมณฑล มีทั้งสิ้น 694,000 หน่วย การเติบโตของซัปพลายแบ่งออกเป็น 3 ไซเคิลหลัก โดยในช่วงแรกคือ ปี 44-52 การพัฒนาคอนโดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใจกลางเมือง และรอบใจกลางเมือง จำนวนหน่วยที่พัฒนาสะสมมีอยู่ 123,000 หน่วย และตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนในไซเคิลที่ 2 ช่วงปี 53-61 โดยการพัฒนาขยายตัวออกไปในทำเลรอบนอก และมีบริษัทอสังหาฯ รายใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้นทำให้ซัปพลายขยายตัวอย่างก้าวกระโดด โดยมีซัปพลายสะสมในช่วง 8 ปีเพิ่มขึ้น 482,000 หน่วย และในช่วงไซเคิลที่ 3 ช่วงปี 62 ฃ-64 ตลาดหดตัวอย่างหนัก จากผลกระทบทางเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดย ช่วง 3 ปีมานี้มีซัปพลายเพิ่มขึ้น 80,100 หน่วย ซึ่งในปี 64 มีคอนโดเปิดใหม่ 16,800 หน่วย ซึ่งต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี
ขณะที่ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ช่วง 20 ปี มีการปรับตัวสูงสุด 3 เท่า จากราคาเฉลี่ยตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 48,000 บาท ในปี 44 และปรับขึ้นสูงสุดในปี 62 โดยมีราคาเฉลี่ย 141,800 บาทต่อ ตร.ม. แต่ผลกระทบของโควิด-19 ทำให้บริษัทอสังหาฯ ปรับรูปแบบสินค้า ให้เข้ากับความต้องการของตลาดทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 128,600 บาทต่อ ตร.ม. เมื่อสิ้นปี 64 ขณะที่บริษัทอสังหาฯ กลับมาทำคอนโดในราคาที่ลูกค้าสัมผัสได้มากขึ้น จากผลวิจัยพบว่าคอนโดเปิดใหม่ในปี 64 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 86,100 บาทต่อ ตร.ม.
ส่วนของดีมานด์ในตลาดคอนโดนั้นยอดขายที่เกิดขึ้นระหว่างปีเป็นยอดขายจากความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจในช่วงปีที่ผ่านมายังคงเป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ที่ราคาเหมาะสม อย่างไรก็ตาม ปี 64 ที่ผ่านมา นับว่ามียอดขายคอนโดต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี โดยมียอดขาย 23,400 หน่วย หรือมีอัตราการขายในตลาดที่ 94%
นางนลินรัตน์ กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดปี 65 คาดการณ์ว่าคอนโดในไซเคิลปัจจุบันจะค่อยๆ ขยับกลับมาเติบโตอย่างช้าๆ ราคาตลาดรวมอาจทรงตัว หรือปรับขึ้นไม่มาก เนื่องมาจากคอนโดที่พัฒนาใหม่จะเจาะกลุ่มบัดเจท คอนโด มากขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้คอนโดจะเปลี่ยนรูปแบบไปอย่างรวดเร็ว ซึ่งในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา พบว่าตลาดเติบโตอย่างก้าวกระโดด ความต้องการอยู่อาศัยเติบโต และผลักดันให้ราคาคอนโดเติบโตสูงกว่าเศรษฐกิจและรายได้จริง ดังนั้น จากปี 65 เป็นต้นไป ในระยะกลางการเติบโตตลาดคอนโดจะมีเสถียรภาพมากขึ้น ราคาที่เติบโตจะสะท้อนความต้องการจริงมากยิ่งขึ้น สำหรับในปี 65 คาดว่าตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ จะมีโครงการเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 30,000 หน่วย และซัปพลายจะเติบโตใน 2 ตลาดหลัก คือ ตลาดลักชัวรีใจกลางเมือง และตลาดซิตี้คอนโด และคอนโดราคาย่อมเยารอบนอกเมือง
ทั้งนี้ การเติบโตจะมาจาก 2 ปัจจัยหลักที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ได้แก่ คอนโดกลางเมือง เกิดจากความต้องการบ้านหลังที่ 2 ที่ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียน หรือเมื่อสูงวัยขึ้นต้องการย้ายเข้ามาอยู่ในเมือง เพื่อความสะดวกในการเดินทาง การดูแลที่อยู่อาศัยขนาดกะทัดรัด ปลอดภัย และสะดวกสบายมากขึ้น และตลาดซิตี้คอนโดเกิดจากปัจจัยการขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้าต่างๆ รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้าเพื่อความสะดวกสบายในการเดินทางและทำงาน
ด้านนายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมมีการเปลี่ยนแปลงไปในหลายด้าน ทั้งในเรื่องของจำนวนพื้นที่เช่า พฤติกรรมการเช่าและราคาค่าเช่า รวมถึงปัจจัยอื่นที่มีผลต่อการขยายตัวของตลาด เช่น การสร้างรถไฟฟ้าปัจจุบัน ตลาดอาคารสำนักงานและตลาดศูนย์การค้าได้รับผลกระทบจากโควิด-19 อย่างหนัก
จากผลสำรวจตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ในช่วง 20 ปี พบว่าตลาดอาคารสำนักงานมีการขยายตัวมากและมีการเติบโตที่ดีมาโดยตลอด ปัจจัยที่ส่งผลให้เกิดการกระจายตัวของอาคารสำนักงานคือการสร้างรถไฟฟ้า ทำให้เกิดอาคารสำนักงานตามแนวเส้นรถไฟฟ้ามากขึ้นโดยสามารถแบ่งได้เป็น 2 ช่วงหลัก ได้แก่ ในช่วงแรกปี 44-52 เป็นช่วงขาขึ้นของตลาดจากการฟื้นตัวของวิกฤตต้มยำกุ้งตลาดมีการดีดตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในปี 47 จากนั้นเศรษฐกิจโลกชะลอตัวจากวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ และความไม่สงบทางการเมืองในประเทศทำให้ตลาดอาคารสำนักงานได้รับผลกระทบไปด้วย ตลาดจึงหดตัวลงเล็กน้อยในปี 52 โดยทั้งช่วงที่ 1 มีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาดเฉลี่ย 8% ต่อปี และตลาดมีการเติบโตถึงประมาณ 1.5 เท่าตัว จากนั้นเข้าสู่ช่วงที่ 2 คือ ระหว่างปี 53-64 ตลาดเริ่มกลับมาขยายตัวอีกครั้ง โดยมีอุปทานใหม่ๆ เข้ามาเติมในตลาดเฉลี่ยปีละ 2-3% อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ตลาดชะลอตัวลงอีกครั้งและนับเป็นการหดตัวสูงสุดในรอบ 20 ปีโดยอุปทานทั้งกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 64 มีจำนวนทั้งสิ้น 6.3 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.3 เท่าจากปี 44
ในแง่ของอัตราการเช่าจากการฟื้นตัวของวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงที่ 1 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าที่สูงมากมาโดยตลอด โดยในช่วงที่ 1 มีอัตราเช่าประมาณ 70% ในช่วงต้น จากนั้นมีการดีดตัวสูงขึ้นอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 90-95% แม้จะมีอุปทานเพิ่มขึ้นมาในตลาดอย่างมากในเวลาต่อมา ขณะที่ในช่วงที่ 2 อัตราการเช่ายังคงทรงตัวอยู่ระดับเดิมที่ประมาณ 90-95% ตลอดเกือบ 10 ปี และหดตัวลงอีกครั้งจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยอัตราการเช่าลดลงอยู่ที่ 88% ถือเป็นอัตราต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 47
ทั้งนี้ ราคาค่าเช่าสอดคล้องกับอัตราการเช่าโดยในรอบ 20 ปี ราคาค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 1 เท่าตัวจากราคา 380 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือนในปี 44 มาอยู่ที่ประมาณ 800 บาทต่อ ตร.ม. ณ สิ้นปี 64 โดยค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3-5% ต่อปีมาโดยตลอด แต่จากการระบาดของโควิด-19 รวมถึงอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาค่าเช่าปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1% เมื่อเทียบปีต่อปี ซึ่งเป็นการหดตัวต่ำที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอาคารสำนักงาน
“เน็กซัสฯ คาดการณ์ว่าตลาดรวมยังคงมีซัปพลายเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องซึ่งคาดว่าจะมีอุปทานใหม่รวมถึง 1.9 ล้าน ตร.ม.ในอีก 5 ปีข้างหน้า คิดเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ กว่า 90% ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากอาคารใหม่ๆ รวมถึงอาคารสำนักงานเก่าที่จะหายไปในอนาคตตามอายุอาคาร อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลอย่างมากในแง่ของการใช้งานพื้นที่สำนักงานทำให้การคาดการณ์ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานได้ยาก” นายธีระวิทย์ กล่าวสรุป
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าทิศทางของตลาดสำนักงานเช่าในปี 65 จะยังคงมีซัปพลายไหลเข้าตลาดอย่างต่อเนื่องซึ่งเป็นผลมาจากการทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จของโครงการสำนักงานเช่าที่เปิดตัวและเริ่มก่อสร้างในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นช่วงที่ยังไม่มีปัจจัยลบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 เข้ามากระทบ แต่ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้น่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัวของตลาดที่ชัดเจนมากกว่าปีก่อนหน้าหลังจากที่บริษัทอสังหาฯ ชะลอแผนลงทุนโครงการใหม่ เพื่อเน้นระบายสต๊อกเก็บกระแสเงินสดไว้ในมือให้มากที่สุด
โดยสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนคือ การเริ่มประกาศแผนลงทุนโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯ ท่ามกลางการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอน หลังค่ายอสังหาฯ ต่างๆ ประเมินสถานการณ์แล้วว่าการระบาดของสายพันธุ์โอมิครอนจะไม่รุนแรงมากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เริ่มที่ค่ายอสังหาฯ รายใหญ่อย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งปีก่อนหน้านี้ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่แม้แต่โครงการเดียว โดยในปีนี้ แสนสิริมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 46 โครงการ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 28 โครงการ และคอนโด 18 โครงการ ซึ่งครอบคลุมทุก Segment โดยเน้นไปที่ตลาดแนวราบ และที่น่าสนใจ คือ การดึงบ้านเดี่ยวแบรนด์บุราสิริ กลับมาขายอีกครั้งถึง 2 โครงการ โดยปีนี้ แสนสิริตั้งเป้ายอดขายและยอดโอนไว้ที่ 35,000 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในปีนี้เน้นกลยุทธ์ขยายธุรกิจเชิงรุกเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต โดยมีแผนเปิดตัว 18 โครงการใหม่ มูลค่า 47,700 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบและโครงการคอนโด Low Rise 12 โครงการมูลค่า 18,800 ล้านบาท และโครงการแนวสูง 6 โครงการ มูลค่า 28,900 ล้านบาท โดยวางเป้าหมายเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบและคอนโด Low Rise รองรับกลุ่มลูกค้าได้หลากหลาย กระจายทำเล และสินค้าให้ครอบคลุมความต้องการมากขึ้นโดย โนเบิล ตั้งเป้าว่าจะมียอดขายรวม 28,000 ล้านบาท และคาดว่าจะมียอดโอน 13,000 ล้านบาท มียอดรับรู้รายได้ไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท
ด้าน บริษัทกานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เจ้าตลาดอสังหาฯ รอบนอกพื้นที่ กทม. มีแผนจะเปิดโครงการแนวราบ 6 โครงการ มูลค่ารวม 4,700 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเปิดโครงการใหม่ ทั้งในทำเลเดิมและขยายไปในทำเลใหม่ๆ นอกจากนี้ ยังมีแผนเปิดแบรนด์ใหม่ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ระดับกลาง-กลางบน เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าให้ครอบคลุม และขยายฐานการสร้างรายได้ให้กว้างขึ้น ซึ่งจะทำให้ในปี 65 นี้ กานดาฯ จะมีทั้งโครงการใหม่และโครงการที่อยู่ระหว่างการขายรวม 16 โครงการ ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค โดยตั้งเป้ายอดขายที่ 3,300 ล้านบาท และเป้ารายได้ 2,500 ล้านบาท
ส่วน บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) มีแผนจะ เปิดตัวโครงการใหม่ 4 โครงการมูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการริชตัน พัฒนาการ สวนหลวงโครงการทาวน์โฮม 2 ชั้น โครงการริชตัน ดอนเมือง เพิ่มสินทาวน์โฮม 2 ชั้น และโครงการคอนโดใหม่อีก 2 โครงการ ขณะที่ บริษัทลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งประสบความสำเร็จกับโครงการแนวราบในปี 64 ที่ผ่านมาอย่างสวยงาม ในปีนี้มีแผนจะเปิดตัวโครงการเพิ่มเติมอีก 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท โดยตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 8,500 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ 7,200 ล้านบาทเติบโตขึ้น 10% จากปีก่อน
ด้าน บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ในปีนี้ยังคงเน้นโครงการแนวราบเป็นหลักเพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าปัจจุบัน ซึ่งมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ โดยเพอร์เฟคฯ มีแผนเปิดโครงการใหม่ 15 โครงการ มูลค่า 25,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยว แบ่งเป็นโครงการที่พัฒนาเอง 12 โครงการ มูลค่า 14,700 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยวระดับบนที่พัฒนาร่วมกับฮ่องกงแลนด์ 3 โครงการ มูลค่า 10,900 ล้านบาท
ขณะที่พี่ใหญ่อย่าง บริษัท พฤกษา เรียลสเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งต้องปรับตัวอย่างหนักหลังจากได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยในปีนี้ตั้งเป้าว่าจะมีอัตราการเติบโตของรายได้มากกว่า 10% โดยมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 31-35 โครงการ มูลค่ากว่า 25,000-30,000 ล้านบาท โดยจะเน้นเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวให้มากขึ้นเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าฐานรายได้ในช่วง 40,000-200,000บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นโปรดักต์ที่มีความต้องการสูง ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน และบ้านเดี่ยว 5-7 ล้านบาท
แม้ว่าจะอยู่ท่ามกลางภาวการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์โอมิคอรนที่ยังทรงตัวอยู่ในขณะนี้ แต่ค่ายอสังหาฯ ต่างยังมั่นใจ และพร้อมจะขยายการลงทุนโครงการใหม่ๆ หลังจากได้รับปัจจัยบวกจาการผ่อนคลายมาตรการ LTV และการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการลดค่าจดจำนองที่อยู่อาศัยออกไปอีก 1 ปี ขณะเดียวกัน ยังมีความหวังจากการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ต่อเนื่องของรัฐบาลจะกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวของกำลังซื้อและเรียกคืนความเชื่อมั่นนักลงทุนและผู้บริโภคในประเทศ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในระดับต่ำจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนในช่วงครึ่งหลังของปีนี้
